Если в ваших планах квартиру купить в Москве недорого, то обязательно нужно смотреть как на юридические, так и на технические моменты, например, перед покупкой важно оценить состояние дома и инженерных систем. Проверку начинают с пути эвакуации, подъезда, сигнализации, дверей и электрики. При проверке пожарной безопасности жилища важно оценить все мелочи, ведь зачастую это помогает сохранить здоровье и жизнь своей семьи. Такой осмотр занимает немного времени и показывает расходы и риски, которые почти не видны на фотографиях.
Как проверить путь от квартиры до выхода
Состояние общих путей эвакуации говорит о пожарной безопасности больше, чем свежая краска в прихожей. Покупателю стоит пройти обычный маршрут от входной двери квартиры до выхода наружу, не пользуясь лифтом. На этом пути не должно быть запертых без понятного способа открывания дверей, глухих перегородок, велосипедов, шкафов и коробок, сужающих проход.
Такой обход лучше делать без спешки. В тесном тамбуре легко не заметить, что одна створка двери закреплена проволокой, а доводчик снят. На лестничной площадке пахнет сырой штукатуркой, свет включается с задержкой, под ногами шуршат рекламные листовки. Каждая деталь по отдельности кажется бытовой, но вместе они показывают, как в доме относятся к общему имуществу и техническому обслуживанию.
Особенно настораживают самодельные двери и решётки между квартирой и лестницей. Они могут затруднить выход жильцов, доступ пожарных подразделений и перенос пострадавшего. Если решётка закрывается на ключ, следует выяснить, у кого находятся ключи и можно ли открыть её изнутри без долгих поисков. Привычка соседей не подтверждает безопасность конструкции при задымлении.
Лифт не считают основным путём самостоятельной эвакуации при пожаре. Поэтому лестница должна оставаться доступной с этажа, а выход из неё не должен вести к двери, открыть которую способен только консьерж или сотрудник охраны. В высотном доме имеет смысл отдельно посмотреть незадымляемые лестничные клетки, тамбурные зоны и двери, отделяющие их от коридоров. Подпёртая кирпичом противопожарная дверь уже не выполняет предусмотренную функцию.
Что проверить по дороге от квартиры к улице:
- достаточно ли свободен коридор для прохода людей и работы спасателей;
- закрываются ли двери лестничных клеток самостоятельно, без сильного перекоса и трения о пол;
- можно ли открыть выходные двери изнутри без неизвестного ключа;
- видны ли указатели выхода и работает ли освещение в коридорах;
- не заставлены ли лестничные площадки мебелью, колясками и строительными остатками;
- есть ли доступ к пожарным шкафам, извещателям и другим элементам защиты.
Осматривая пожарный шкаф, не нужно самостоятельно вскрывать пломбу или разматывать рукав. Достаточно проверить, не закрыт ли шкаф мебелью, не разбито ли стекло и нет ли на дверце явных следов многолетнего повреждения. Работоспособность внутреннего противопожарного водопровода подтверждают испытания и документы обслуживающей организации.
Мало кто во время первого просмотра поднимается на этаж выше и спускается на этаж ниже. Между тем такой короткий обход помогает отличить единичный беспорядок от постоянного состояния подъезда. Если коробки, провода и открытые электрощиты повторяются на нескольких площадках, это уже устойчивая практика эксплуатации дома.
Как проверить противопожарные системы
Наличие извещателей на потолке ещё не доказывает, что система пожарной сигнализации исправна. Следует выяснить, что именно установлено в доме, кто обслуживает оборудование и куда поступает сигнал. Закрашенный извещатель, снятый оповещатель или оборванный кабель показывают неисправность нагляднее любой общей фразы о недавнем ремонте.
В коридорах могут находиться дымовые пожарные извещатели, ручные извещатели, световые указатели и звуковые оповещатели. Их состав зависит от характеристик здания и принятого проекта. Покупателю не требуется определять модель каждого прибора. Полезнее заметить доступные признаки: корпус закреплён ровно, отверстия не забиты пылью и краской, рядом нет свисающих проводов, а ручной извещатель не скрыт за шкафом.
Иногда после косметической отделки потолок выглядит безупречно, но вокруг основания извещателя заметен тонкий валик краски. Это след малярного валика, прошедшего прямо по прибору. Краска и строительная пыль способны мешать поступлению дыма в чувствительную камеру. Проверять такой датчик пламенем, сигаретным дымом или аэрозолем нельзя: испытания проводят предусмотренным способом специалисты обслуживающей организации.
Звуковое оповещение проверяют отдельно. Во время осмотра нельзя самовольно нажимать ручной извещатель, чтобы услышать сирену. Вместо этого у управляющей или обслуживающей организации запрашивают сведения о проверках и обнаруженных неисправностях. Если жильцы рассказывают о регулярных ложных срабатываниях, полезно выяснить, устранена ли причина. Постоянно отключённый звук опаснее раздражающего сигнала, к которому успели привыкнуть.
В квартире могут находиться автономные дымовые извещатели. Такой прибор подаёт звук непосредственно в помещении и особенно полезен ночью, когда человек не видит дым и реагирует медленнее. При осмотре следует посмотреть дату изготовления, состояние корпуса и наличие элемента питания. Короткое нажатие штатной кнопки проверки допустимо только с согласия владельца и в соответствии с инструкцией прибора.
Что проверить в общих зонах:
| Наблюдение | Что оно может означать | Что уточнить до сделки |
| Извещатель закрашен или закрыт колпаком | После ремонта прибор могли не вернуть в рабочее состояние | Когда систему проверяли после отделочных работ |
| Дверь на лестницу не закрывается | Дым сможет быстрее распространиться по общему коридору | Подана ли заявка на ремонт доводчика или полотна |
| Оповещатели повреждены или сняты | Сигнал может быть не слышен части жильцов | Есть ли акт о неисправности и срок её устранения |
| Пожарный шкаф заставлен вещами | Оборудованием будет трудно воспользоваться без задержки | Кто отвечает за освобождение общего прохода |
| В электрощите видны следы нагрева | Возможны плохие контакты или перегрузка | Проводил ли электрик осмотр и измерения |
Таблица не заменяет техническое обследование. Она нужна, чтобы отделить исправимую хозяйственную небрежность от признаков, требующих документов и специалиста. Потёртая табличка сама по себе едва ли станет причиной отказа от покупки, а отключённая система в доме с закрытыми лестничными дверями уже меняет оценку объекта.
Как проверить двери, отделку и электрику
Внутри квартиры основной осмотр охватывает входную дверь, электрическую сеть, отопительные приборы и материалы отделки. Покупатель не обязан проводить пожарно-техническую экспертизу, однако способен заметить переделки, после которых понадобится электрик, проектировщик или специалист по огнезащите. Здесь особенно полезно смотреть на узлы примыкания и следы прежних работ.
Толстая металлическая дверь не становится противопожарной только из-за массы и плотного притвора. Подтверждение огнестойкости связано с конкретной конструкцией, её документами и монтажом. Если продавец называет дверь противопожарной, уместно попросить паспорт изделия либо сведения о маркировке. Самодельная обшивка и дополнительный слой утеплителя не заменяют испытанную дверную конструкцию.
Открывание входной двери заслуживает отдельной проверки. Полотно не должно блокировать соседнюю дверь или полностью перекрывать общий проход. На тесной площадке две распахнутые створки иногда сходятся краями, и это слышно сразу: металл ударяет о металл, человеку приходится отступать к перилам. При обычной жизни неудобство терпят годами; во время эвакуации оно создаёт задержку.
С электрикой всё менее наглядно. Новые розетки могут быть установлены на старую проводку, а аккуратный щит скрывать соединения, выполненные за его пределами. Насторожиться стоит при запахе нагретой изоляции, потемневших накладках, искрении выключателей, гудении автоматических выключателей и заметном нагреве вилок. Трогать открытые проводники и разбирать щит во время просмотра нельзя.
Документальное описание электрической сети встречается не всегда, особенно после нескольких ремонтов. Тогда покупатель спрашивает, меняли ли проводку полностью, какие линии выделены для мощных приборов, кто выполнял работу и сохранились ли фотографии скрытых участков. Ответ «всё делал знакомый мастер» не подтверждает сечение кабеля, качество соединений и работу защитных устройств.
Для проверки приглашают квалифицированного электрика. Он оценивает состояние щита, соответствие защитных аппаратов подключённым линиям, наличие защитного проводника и признаки перегрева. При согласии собственника специалист может выполнить измерения. Простая попытка включить одновременно чайник и обогреватель даёт мало сведений и сама способна создать опасную нагрузку.
Отделочные материалы оценивают по назначению и документам. Негорючая основа не делает всю многослойную конструкцию негорючей: значение имеют облицовка, клей, утеплитель, воздушный зазор и способ крепления. Особенно внимательно осматривают стены возле печей, каминов и иных нагревающихся приборов, если они предусмотрены в квартире. Потемнение, растрескавшийся герметик и пересушенная древесина говорят о тепловом воздействии.
Огнезащитная краска или состав для древесины работают при соблюдении технологии. Для покрытия имеют значение подготовка основания, расход материала, число слоёв, условия нанесения и последующая сохранность. По одному оттенку определить свойства нельзя. Если огнезащита заявлена как преимущество объекта, покупателю нужны название состава, документы на материал и акт выполненных работ. Без них остаётся декоративный слой с неизвестными характеристиками.
Признаки, после которых осмотр лучше продолжить со специалистом:
- повторяющееся срабатывание защитных аппаратов без понятной причины;
- скрутки, удлинители и разветвители, постоянно питающие мощные приборы;
- следы копоти возле розеток, светильников или распределительных коробок;
- обшивка горючими материалами участков рядом с источником сильного нагрева;
- закрытые отделкой кабельные соединения неизвестного происхождения;
- утверждение об огнезащитной обработке без названия материала и подтверждения работ.
Возраст отделки сам по себе мало говорит о её безопасности. Свежий слой штукатурки иногда скрывает следы локального перегрева или прежнего короткого замыкания. Поэтому полезно смотреть на розетки под мебелью, верхнюю часть щита и места прохода кабелей через стены. Именно там ремонт реже доводят до выставочного блеска.
Что проверить в документах и расходах
Перед сделкой нужно разделить три группы сведений: состояние самой квартиры, обслуживание общедомовых систем и будущие расходы на устранение недостатков. Продавец может отвечать только за часть информации. Документы по сигнализации, дымоудалению, внутреннему противопожарному водопроводу и испытаниям обычно запрашивают у организации, управляющей домом.
Вопросы управляющей организации должны быть предметными. Вместо общего вопроса «всё ли соответствует пожарным нормам» лучше узнать, какая организация обслуживает систему, когда проводилась последняя проверка, какие неисправности зафиксированы и устранены ли они. Общий утвердительный ответ легко дать устно. Дата работ, запись в журнале или акт заставляют говорить о конкретном оборудовании.
Документы следует сопоставлять с тем, что видно в подъезде. Если в акте указано исправное состояние дверей, а полотно на этаже не закрывается из-за перекоса, расхождение стоит зафиксировать и передать ответственному лицу. Иногда причина совсем свежая: доводчик сломали при заносе мебели накануне. Но повторяющиеся несостыковки заставляют внимательнее читать остальные бумаги.
Покупателю полезно поговорить с жильцами, не превращая разговор в опрос с готовыми ответами. Несколько бытовых фраз часто раскрывают режим эксплуатации: как быстро ремонтируют освещение, слышно ли оповещение, часто ли перегорает проводка в общем коридоре, освобождают ли проход после жалобы. Соседское мнение не заменяет акт, зато показывает, как технические правила исполняются между проверками.
В полной стоимости квартиры учитывают видимый ремонт и скрытые технические работы. Если требуется менять щит и проводку, восстанавливать повреждённую отделку после прокладки кабеля, переносить дверь или разбирать горючую облицовку возле нагревательного прибора, сумма складывается из работы нескольких специалистов. В результате недорогой объект может заметно подорожать ещё до переезда.
Предварительную смету разумно составлять по отдельным работам, не называя сумму на глаз. В неё включают обследование, проектирование там, где оно требуется, демонтаж, материалы, монтаж и восстановление отделки. Цены зависят от состояния объекта и состава работ, поэтому чужая смета из похожей квартиры служит лишь ориентиром. Скрытая проводка и сложный доступ способны заметно изменить расчёт после вскрытия.
Некоторые недостатки относятся к общему имуществу и не могут быть устранены одним собственником по личному усмотрению. Нельзя самостоятельно менять схему пожарной сигнализации, переносить общедомовой извещатель или разбирать дверь, предусмотренную проектом защиты здания. Сначала определяют ответственную организацию и согласуют работу. Самодеятельность здесь иногда маскируется благим намерением.
Иная ситуация складывается внутри квартиры. Автономный извещатель, исправный огнетушитель подходящего назначения, свободный доступ к входной двери и отказ от постоянной цепочки удлинителей находятся под контролем владельца. Однако даже эти меры не исправят перегруженную общую сеть или заблокированную лестницу. Покупка жилья связывает личное пространство с состоянием всего здания, нравится это новому собственнику или нет.
Как принять решение после повторного осмотра
Повторный осмотр нужен, если первый визит выявил несостыковки, но не дал доказательств серьёзной неисправности. На него берут короткий перечень замечаний, фотографии с разрешения собственника и контакты специалиста. Цель повторного осмотра — понять происхождение дефекта, возможность ремонта и того, кто обязан его выполнить.
Лучше прийти в другое время суток. Вечером видны работа освещения и фактическая загруженность коридоров, слышны оповещатели, если в доме проходит проверка, заметен запах нагретой проводки в щитовой зоне. Утренний подъезд выглядит иначе: велосипеды уже вынесли, двери чаще открываются, уборка могла временно освободить проход. Один визит показывает состояние, два визита показывают привычку.
Пауза в переговорах оправданна при сочетании закрытого выхода, неработающих дверей, повреждённых извещателей и уклончивых ответов об обслуживании. Если документы не дают до сделки, а очевидные дефекты называют несущественными, покупатель принимает риск без возможности оценить его стоимость.
Исправимые недостатки можно использовать при обсуждении условий покупки, но только после оценки работ. Электрик определит объём замены сети, специалист по дверным конструкциям проверит монтаж, а организация с соответствующей компетенцией разберётся с заявленной огнезащитой. Устные заверения продавца не входят в смету и не сокращают срок ремонта.
Отказ от объекта бывает разумнее скидки, когда свободная эвакуация зависит от постоянного нарушения правил или когда общедомовые системы годами остаются в неизвестном состоянии. Скидка может компенсировать личные расходы, а восстановление общедомового оборудования остаётся зоной ответственности соответствующих организаций. Это ограничение нередко обнаруживается поздно, уже после получения ключей.
Бывает и обратное. Потёртые стены подъезда выглядят непривлекательно, зато двери закрываются, проходы свободны, оборудование обслуживается, а ответы подтверждаются записями. Косметика меняет впечатление, но не всегда меняет уровень защиты. Шероховатая краска под ладонью менее тревожна, чем бесшумный оповещатель с оборванным проводом.